省城太原上半年房地产投资回报率出炉

发布时间:2018-07-11 17:05

去年年底,省城楼市迎来一波量价齐升的成交高潮,吸引了各方置业投资者的关注。其实,在“房住不炒”“投资限购”“严禁违规首付贷”等楼市调控政策出台的背景下,无论是自住还是投资,购房者均应保持理性。

上周,某数据研究中心联合某房产网共同发布了《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》,预测楼市走势,为投资人、银行、机构的决策提供参考依据。同时,通过对大数据分析,这份报告能够帮助购房者理性运用前瞻性视角,更为精准有效地发现楼市泡沫,掘金价值洼地。
那么,太原楼市投资回报率排名如何?是否值得投资呢?

房租增长没跑赢银行定存

楼市库存消化阶段进入尾声,市场进入了“存量房时代”,二手房买卖、房屋租赁业务的比重将逐年攀升。

放眼全国,2018年上半年,全国市场整体租金涨势分化明显,分为了三大梯队。报告称,第一梯队是北京,第二梯队包括上涨幅度集中的半数城市,涨幅在3%到6%之间,而太原属于第三梯队。

据悉,第三梯队中,有三个城市租金进入下降通道,租金收益为负,分别为天津、郑州和太原。这意味着在“房住不炒”的主旋律下,与央行存款半年基准利率1.3%相比,2018年上半年,三大城市租金收益皆未能跑赢银行定存。

业内人士举了个例子,比如太原一套房100万元,每月租金3000元/月,年收益率为3.6%(在刨除物业费支出的前提下)。而在投资回报率的计算中,这种计算方法考虑了租金与房价两者的相对关系,如果收益率不小于8%,证明是不错的投资。如果是3.6%,则这笔投资收益率较低。

另外,按照国际通行衡量楼市运行是否健康的租售比来算,较为健康的租率比应低于1∶300,而太原住宅租售比已超过1∶300的指标,住宅靠出租获得的收益率相对较低。置业投资“转售”比“出租”的回报率更高,但是,“炒房”恰恰是调控的重点。

除投资回报率,投资回收时间的判定应用范围更为广泛。“回收期一般在12-15年之内都是合理的投资。同样是上述案例中,3.6%的投资回报率粗略计算一下,不考虑通胀等因素,投资回收期将近28年。”业内人士表示。

投资买房解套时间难预判

受2017年调控政策收紧影响,全国整体租金、房价涨幅均有明显变化,静态和长期租赁回报率开始走低。据悉,历时五年(2013年-2018年)转售回报率在2017年下半年产生拐点,至2018年上半年开始下行,为11%,高于房地产信托平均年收益率8.05%。

放眼未来,在“房住不炒”的基调下,省城房价大幅上涨的空间有限。而看似火热的楼市,依然有楼盘由于项目定位、品质及操盘不佳处于少人问津、问题频出的状态,置业投资者如果选择此类项目,极有可能会面临投资被套。太原房地产市场目前依旧活跃,很多购房者怕未来房价再次补涨,导致买房更加困难,所以想尽快买房。而刚需者由于购房资金不宽裕,往往通过高杠杆贷款买房,经济负担较重。目前大部分商业银行房贷利率不断上浮,有个别银行的二套房贷利率已经上调到25%至30%,意味着购房者需要多还几十万元的利息。同时,在房价被政府密切监控之下,预期楼价高或后期上涨空间大的项目,可能会面临预售证取得难、网签难、贷款难的状况,此类项目不确定因素较多,风险反而更大。投资房产获得房产证时间不明朗的情况下,转售收益成了无稽之谈,解套时长更是难以预判。

从事房产投资10余年的业内人士李建明分析称,随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好,人口吸引力将逐渐增强,刚需购房需求增加,普通住宅未来五年转售回报率会上升。6月,太原推出了一系列招揽人才的丰厚条件,比如一次性支付住房补贴5-30万元、月工资在标准基础上另加1000-5000元等,这种政策为普通项目转售回报率带来利好。

未来房产投资结构将转变

不少投资者咨询,太原房价上涨过快,去太原市周边的晋中市榆次区投资买房是否划算?去周边省会城市西安投资购房是否靠谱?

从城市化发展来看,随着太榆同城化加速,晋中市榆次片区的房价正逐渐向太原房价水平靠近。如果确实被限购或者难以承受太原的房价,那么购房者可以考虑晋中市榆次片区的房源。但是晋中市的城市活跃度以及人口数量有限,未来转售市场行情不明,买房自住比投资更为妥帖。

至于在西安投资,业内人士表示,在西安,100万元以下的房产,地段或房源本身质量不太高,“被套”可能性较大,要投资必须选择地段好、房型楼层好的房源。以100万元为例,银行理财年化收益5%,那么5年后可获得收益25万元。而这100万元用来买房,则意味着房价5年的上涨幅度需比25%的收益高10%至15%才合算。另外,住房是不动产,再加上房主在异地,急用钱时不能快速变现,因此房子增值幅度足够大才能达到保值、增值,改善生活质量的目的。

此外,未来房产投资的结构可能会逐渐转变,更看重出租回报而不是房价回报,因为促进房地产市场平稳健康发展的长效机制将是中长期房地产发展的重点。盘活存量将成为建立房地产健康发展长效机制的重要组成部分。

从国家目前鼓励住房租赁的发展可以预见,未来长期租赁模式将成为房地产投资市场的重要组成部分。

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