上半年刚需市场盘点 “香饽饽”是怎样炼成的

发布时间:2018-05-16 18:24

昨天说了上海五大新城板块90平米3房有哪些选择,说到底说的还是哪些刚需更具有竞争力这个问题。

今天继续说说这个话题吧,盘一盘这半年来上海最火的刚需盘是哪几个,看看有什么共性,也为买刚需的各位打打样。


截止到今天,2018年上海楼市共有64盘入市,从豪宅到刚需应有尽有,不过占主流的还是远郊刚需,近50个。

量是有了,不过并不代表市场很火热,相反出现了比较明显的两极分化,其中热门的仅8个盘。

这些盘无一例外的都来自新城板块或附近,除了昨天说的五大新城外,还有剩下两大——金山和崇明。


  • 除了青浦的【新里·波洛克公馆】外,其余7盘摇号人数都远超推盘量,其中【碧桂园金山星作】、【泰禾大城小院】、【上海派Ⅱ】是推盘量的2倍。

  • 不是波洛克公馆不火,只是推盘量实在吓人,达到了1123套,完全就是“ALL IN”的状态,开盘后更是以23.91亿销售额稳坐4月上海成交头把交椅。


如何成为刚需界的“香饽饽”呢


1

价格


刚需何为刚需,就是让预算不多但非常想买套房自住的人咬咬牙能买上的房,比如小两口的婚房。

8个热盘的价格主要都集中在2字开头,只有价格低,才能保证更多的人买得起。

比如【新里·波洛克公馆】单价29000元/平米,不仅低于铁隔壁的竞品【佳兆业君汇上品】,还低于所在板块均价1000元左右,性价比自然不言而喻。


【中粮南桥锦云】和【金地玺华邨】价格在8盘中相对高了一些,不过和同区竞品相比还是便宜的。


2

地段


都说便宜的房子没地段可言,可是不代表不能“矮子里拔将军”。

首先公共交通要有吧,已经这么偏了,还不给配条地铁真的说不过去。


说到这个,就顺便说说轨交房的定义。

现在半径3公里有条地铁就说自己轨交房,太扯了。

业界对轨交房的定义是这样的:

  • 地铁站步行5分钟可达的房子为“正地铁房”;

  • 10分钟内可达为“准地铁房”;

  • 15分钟内可达称为“近地铁房”。

换算成距离,正常人步行速度大约在70-80米左右:

  • “正地铁房”距离应该在500米内;

  • “准地铁房”距离在1公里内;

  • “近地铁房”距离要在1.5公里内。

所以超过1500米的还是说自己周边有地铁,蹬小黄车可达吧,好吗。


回到正题,8盘中除了【碧桂园金山星作】外,其余周边均有轨交或正在规划中的地铁。

其中【上海派Ⅱ】和【泰禾大城小院】前者以700米距离,后者以即将开工的轨交崇明线和规划中的崇明区域1号线脱颖而出。


地段的另外一点是生活配套,其中【泰禾大城小院】的周边配套就比较成熟,1公里范围内超市、菜场、餐馆等一应俱全。


3

户型


市面上最受欢迎的户型是约90平米的小三房,就是昨天说的那种,这样的户型既能满足居住的功能性,也能控制总价,符合刚需购房者的定位。

8个热盘都是小不过75平米、大不过142平米的小三房。

烂户型烂的理由千奇百怪,好户型恰好相反,不外乎全朝南、南北通透、动静分离什么的大通话,这里就不赘述了。


4


上海火爆的盘远不止这8个,有些刚改、改善甚至豪宅也出现了摇号翻倍于推量的情况。

基本来说,刚需盘只要是低总价、地段能满足基本生活需求、户型不烂,有意向的就准备先去排队认筹,然后虔诚的祈祷摇号必中。

因为和你同样想法的人肯定不会少。



昨日(2018.05.15)成交数据

成交面积:15774.34

成交套数:133


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